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Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?
Vérifié le 04/05/2021 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Selon que le logement a été loué vide (c'est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes :
Vide
Meublé
Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.
Donner congé au locataire
Pour cela, le propriétaire doit <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">donner congé (préavis)</a> au locataire pour la date du fin du bail.
La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire <span class="expression">congé pour vendre</span>.
La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.
À savoir
le propriétaire doit respecter les règles du <span class="expression">congé pour vendre</span> (<a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">contenu de la lettre, délai de préavis...</a>). Sinon le locataire peut contester le congé devant le<a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F1783"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.
<span class="miseenevidence">Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans certaines situations :</span>
Lorsque le locataire est âgé et a de faibles revenus, il s'agit d'un <span class="expression">locataire protégé</span>. Le propriétaire <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières</a>.
Lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire, il ne peut pas donner congé à la fin du bail. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1<Exposant>er</Exposant> renouvellement ou de la 1<Exposant>re</Exposant> reconduction du bail en cours.
<span class="miseenevidence">Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux :</span>
Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.
Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).
Il doit ensuite saisir le <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de <span class="valeur">6 000 €</span> maximum (<span class="valeur">30 000 €</span> maximum lorsque le propriétaire est une <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R40703">personne morale</a>).
Offre de vente au locataire
Le <span class="expression">congé pour vendre</span> vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.
<span class="miseenevidence">Droit de préemption du locataire</span>
Le locataire bénéficie d'un <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R37977">droit de préemption</a>. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.
S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.
Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R59287">proche parent jusqu'au 3e degré inclus</a> du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.
À savoir
Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.
<span class="miseenevidence">Acceptation de l'offre de vente</span>
L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit :
en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.
Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.
À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.
Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.
<span class="miseenevidence">Refus de l'offre de vente</span>
Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :
Soit il adresse un refus au propriétaire
Soit il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
Soit il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse
En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.
Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.
À savoir
Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R37977">droit de préemption</a>, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).
<span class="miseenevidence">Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :</span>
Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R52231">dépôt de garantie</a> à son départ du logement.
La <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R51564">caution</a> n'est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
<span class="miseenevidence">Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour</span>, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (<span class="expression">congé</span>) au locataire en place :
Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R17851">l'acte authentique</a> par le nouveau propriétaire.
Le nouveau propriétaire peut <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">donner son préavis (congé)</a> pour la fin du bail en cours, mais le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R17851">l'acte authentique</a>.
Le nouveau propriétaire peut <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">donner son préavis (congé)</a> au locataire à la fin du bail.
Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R17851">l'acte authentique</a> par le nouveau propriétaire.
Le nouveau propriétaire peut <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">donner son préavis (congé)</a> à la fin de la 1<Exposant>re</Exposant> reconduction tacite du bail ou à la fin du 1<Exposant>er</Exposant> renouvellement du bail.
Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1<Exposant>er</Exposant> mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1<Exposant>re</Exposant> reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026.
À savoir
si le propriétaire initial avait dû demander une <span class="expression">autorisation préalable de mise en location</span> auprès de l'<a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R31293">EPCI</a> ou de la mairie de la commune du logement, le nouveau propriétaire doit en <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F34210">déclarer le transfert</a>.
Le nouveau propriétaire peut <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">donner son préavis (congé)</a> à la fin du bail.
À savoir
si le propriétaire initial avait dû demander une <span class="expression">autorisation préalable de mise en location</span> auprès de l'<a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R31293">EPCI</a> ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F34210">déclarer le transfert</a>.
<span class="miseenevidence">Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement en cas de vente ?</span>
Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.
Donner congé au locataire
Pour cela, le propriétaire doit <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">donner congé (son préavis)</a> au locataire pour la fin du bail. Mais le propriétaire peut en être empêché, lorsque le <span class="expression">locataire est protégé</span> (selon l'âge et les ressources du locataire).
À noter
le propriétaire d'un logement loué avec un <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F34759">bail mobilité</a> n'a pas besoin de donner congé (préavis) au locataire pour la fin du bail.
La lettre de congé doit indiquer le motif du congé (<span class="expression">congé pour vendre</span>). Elle doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.
Attention :
le propriétaire doit respecter les autres règles du <span class="expression">congé pour vendre</span> (<a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F929">contenu de la lettre, délai de préavis...</a>). Sinon, le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le locataire de moins de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé s'il répond aux 2 conditions suivantes :
Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
Le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :
Montant des revenus 2021 à ne pas dépasser - bail conclu en 2023
Nombre de personnes
Types de personnes
Île-de-France
Autre région
Paris ou ville limitrophe de Paris
Autre commune
1
1 personne seule
<span class="valeur">25 165 €</span>
<span class="valeur">25 165 €</span>
<span class="valeur">21 878 €</span>
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge
<span class="valeur">49 303 €</span>
<span class="valeur">45 210 €</span>
<span class="valeur">35 135 €</span>
3
3 personnes
<span class="valeur">49 303 €</span>
<span class="valeur">45 210 €</span>
<span class="valeur">35 135 €</span>
Situation particulière :
3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge
<span class="valeur">58 865 €</span>
<span class="valeur">54 154 €</span>
<span class="valeur">42 417 €</span>
4
4 personnes
<span class="valeur">58 865 €</span>
<span class="valeur">54 154 €</span>
<span class="valeur">42 417 €</span>
Situation particulière :
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge
<span class="valeur">70 036 €</span>
<span class="valeur">64 108 €</span>
<span class="valeur">49 898 €</span>
5
5 personnes
<span class="valeur">70 036 €</span>
<span class="valeur">64 108 €</span>
<span class="valeur">49 898 €</span>
Situation particulière :
1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
<span class="valeur">78 809 €</span>
<span class="valeur">72 142 €</span>
<span class="valeur">56 236 €</span>
6 et plus
6 personnes
<span class="valeur">78 809 €</span>
<span class="valeur">72 142 €</span>
<span class="valeur">56 236 €</span>
Par personne supplémentaire
+ <span class="valeur">8 782 €</span>
+ <span class="valeur">8 038 €</span>
+ <span class="valeur">6 273 €</span>
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :
Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
Il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.
Le locataire de plus de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé si ses ressources (à la date de <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R14732">notification</a>) sont inférieures aux montants suivants :
Montant des revenus 2021 à ne pas dépasser - bail conclu en 2023
Nombre de personnes
Types de personnes
Île-de-France
Autre région
Paris ou ville limitrophe de Paris
Autre commune
1
1 personne seule
<span class="valeur">25 165 €</span>
<span class="valeur">25 165 €</span>
<span class="valeur">21 878 €</span>
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge
<span class="valeur">49 303 €</span>
<span class="valeur">45 210 €</span>
<span class="valeur">35 135 €</span>
3
3 personnes
<span class="valeur">49 303 €</span>
<span class="valeur">45 210 €</span>
<span class="valeur">35 135 €</span>
Situation particulière :
3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge
<span class="valeur">58 865 €</span>
<span class="valeur">54 154 €</span>
<span class="valeur">42 417 €</span>
4
4 personnes
<span class="valeur">58 865 €</span>
<span class="valeur">54 154 €</span>
<span class="valeur">42 417 €</span>
Situation particulière :
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge
<span class="valeur">70 036 €</span>
<span class="valeur">64 108 €</span>
<span class="valeur">49 898 €</span>
5
5 personnes
<span class="valeur">70 036 €</span>
<span class="valeur">64 108 €</span>
<span class="valeur">49 898 €</span>
Situation particulière :
1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
<span class="valeur">78 809 €</span>
<span class="valeur">72 142 €</span>
<span class="valeur">56 236 €</span>
6 et plus
6 personnes
<span class="valeur">78 809 €</span>
<span class="valeur">72 142 €</span>
<span class="valeur">56 236 €</span>
Par personne supplémentaire
+ <span class="valeur">8 782 €</span>
+ <span class="valeur">8 038 €</span>
+ <span class="valeur">6 273 €</span>
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :
Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
Il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures aux mêmes montants maximum
Il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.
En cas de congé frauduleux
Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. S'il ne le fait pas, il a donné un <span class="expression">congé frauduleux</span> au locataire.
Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.
Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).
Il doit ensuite saisir le <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de <span class="valeur">6 000 €</span> maximum (<span class="valeur">30 000 €</span> maximum lorsque le propriétaire est une <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R40703">personne morale</a>).
Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.
Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué ou non avec un <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=F34759">bail mobilité</a> :
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R52231">dépôt de garantie</a> si la location prend fin.
La <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R51564">caution</a> n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.
À savoir
Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de <a href="https://www.ville-colombiers.fr/vie-pratique/mes-demarches/listes-electorales/?xml=R37977">droit de préemption</a>, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).
Le propriétaire peut vendre le logement, ou le cèder gratuitement, alors que le <span class="expression">bail mobilité</span> est en cours.
Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :
Son nom ou dénomination
Son domicile ou siège social
Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.
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